Todo cuidado é pouco ao realizar um sonho imobiliário

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(Imagem ilustrativa)

*Por Danielle Kahn Matoso

Especialmente para o site karinajornalista.com

Uma transação imobiliária que pode parecer simples, como uma compra e venda padrão de imóveis, merece um cuidado especial. Isso porque a maioria das imobiliárias, através de seus corretores, oferecem além do serviço de intermediação na compra e venda propriamente dita, uma assessoria na obtenção dos documentos necessários à efetivação da transação imobiliária, utilizando-se de modelos prontos de instrumento de sinal e princípio de pagamento. Ocorre que nem sempre a transação imobiliária é tão simples quanto parece. O comprador do imóvel, especialmente, deve ter cautelas adicionais ao adquirir um imóvel e realizar o sonho da casa própria.

Geralmente, as imobiliárias ou o particular que busca o imóvel diretamente junto ao proprietário segue as orientações básicas para uma compra e venda, se valendo de despachantes, que providenciam as certidões de praxe exigidas pelos Cartórios de Notas para a lavratura da escritura de compra e venda. Porém, essas certidões de praxe (Certidões de ações cíveis, criminais e execuções fiscais expedidas pelo Distribuidor Forense da Justiça Estadual e Federal) podem “esconder” problemas sérios e que poderão causar futuros prejuízos ao comprador, ameaçando, inclusive, a sua posse e propriedade do imóvel.

A primeira preocupação que o comprador deve ter é de avaliar a cadeia de propriedade constante da certidão de ônus reais do imóvel. Não basta apenas se certificar se o vendedor é o proprietário que consta da matrícula do imóvel e a ausência de ônus e gravames. Deve-se atentar especialmente à titularidade dos proprietários anteriores e o prazo, pois é comum algumas pessoas jurídicas, proprietárias de imóveis, com dívidas e em processo de insolvência ou falência, disporem de seus bens para um terceiro, de forma simulada, com o objetivo de propiciar a venda do imóvel. Agindo dessa forma, o vendedor consegue dispor de seu bem, uma vez que as certidões são providenciadas em nome desse terceiro, que possui todas as certidões de praxe negativas, e o negócio é firmado. Porém, se essa pessoa jurídica possuía ações ou execuções em seu nome quando da transferência do imóvel ao terceiro, o adquirente final, embora tenha agido com boa-fé, poderá ter problemas futuros, especialmente no caso de existência de dívidas trabalhistas. A Justiça do Trabalho tem entendido pela fraude em execução no caso de transferência de imóvel por empresa (pessoa jurídica) ou sócio (pessoa física) que tenha no momento da transferência da propriedade, ações ajuizadas em seu nome. Nessa situação, o imóvel adquirido de boa fé pelo comprador irá responder por eventuais execuções trabalhistas, podendo ir a leilão judicial e restará ao comprador o direito de regresso pelas perdas e danos decorrentes, a ser exercido contra o vendedor, que possivelmente a esta altura não terá mais nenhum patrimônio suficiente para o ressarcimento.

Dessa forma, apesar de não serem exigência do Cartório de Notas as certidões de feitos trabalhistas e Certidões Negativas de Débito do INSS (bastando uma declaração, sob as penas da lei de que o vendedor não é empresário e nunca foi empregador), aconselha-se que essas certidões sejam providenciadas. Em geral são gratuitas e podem ser obtidas de forma rápida nos sites governamentais. É comum constarem apontamentos na esfera administrativa de débitos dessa natureza e que ainda não foram objeto de execução judicial e, portanto, não constarão das certidões de praxe obtidas junto aos distribuidores.

Para que o comprador fique tranquilo e seguro com a compra do imóvel, algumas certidões extras deverão, por precaução, serem obtidas, tais como: (a) Certidão conjunta negativa de débitos relativos aos tributos federais e à dívida ativa da União; (b) Certidão Conjunta de Débitos Relativos aos Tributos Federais e à Dívida Ativa da União atualizada, perante a Receita Federal e Procuradoria Geral da Fazenda Nacional, em nome dos proprietários; (c) Certidões de Regularidade Fiscal expedidas pela Receita Estadual, em nome dos proprietários, emitidas pela Secretaria da Fazenda do Estado de localização do imóvel, bem como de domicílio dos proprietários, nas quais conste a relação de débitos inscritos e não inscritos em Dívida Ativa; (d) Certidões de Regularidade Fiscal expedidas pela Municipalidade, em nome dos proprietários, emitidas pela Secretaria da Fazenda do Município de localização do imóvel, bem como de domicílio dos proprietários, nas quais conste a relação de débitos inscritos e não inscritos em Dívida Ativa no cadastro Mobiliário e Imobiliário e, (e) Certidão Negativa de Débito atualizada, emitida pelo INSS, em nome dos proprietários.

Adicionalmente, na suspeita da possibilidade do vendedor ter sido empresário, poderá ainda ser feita uma Pesquisa na Junta Comercial no estado de localização do imóvel e de residência do antigo proprietário, em nome do antigo proprietário/Pesquisa de Situação Fiscal e Cadastral (“Conta Corrente”), relativamente ao CPF do PROPRIETÁRIO/VENDEDOR do imóvel. Caso a pesquisa aponte vínculo entre o antigo proprietário e pessoas jurídicas, será imprescindível que o proprietário apresente as certidões relativas a cada uma das empresas que estiveram em seu nome.

Outro ponto relevante e na mesma linha que deve se atentar o comprador é quanto ao estado civil e regime de casamento do proprietário do imóvel. Primeiro em razão da exigência legal do Código Civil, artigo 1647 da necessidade de outorga conjugal, sob pena de futura nulidade do ato de alienação, ou seja, da necessidade do comparecimento e assinatura do cônjuge do vendedor na escritura de compra e venda, concordando com a venda, exceto se forem casados pelo regime da separação convencional de bens, caso em que deverá ser comprovado que foi lavrada e averbada na matrícula do imóvel a escritura de pacto antenupcial firmado antes do casamento. Neste caso, o cônjuge deverá apenas assistir ao ato de compra e venda, não sendo necessária a sua expressa anuência.

No caso de regime de casamento da comunhão universal de bens faz-se obrigatória a apresentação das certidões em nome do cônjuge, uma vez que todas as obrigações também se comunicam nesse regime de casamento e, portanto, dívidas em nome do cônjuge podem atingir o imóvel, objeto da transação imobiliária. O mesmo se aplica no caso de existência de união estável e no regime de comunhão parcial de bens, uma vez que a meação do cônjuge responde por eventuais dívidas existentes, cabendo uma análise mais detalhada e jurídica quanto a data de aquisição do imóvel, a forma de transmissão do bem, bem como a origem e data da suposta dívida.

Assim, para se garantir uma transação segura, é muito importante que, antes de comprar um imóvel, o comprador busque o auxílio de uma assessoria jurídica, que poderá não só realizar uma pesquisa mais aprofundada sobre a situação do imóvel e dos proprietários, como ainda, encontrar alternativas para que o negócio imobiliário se efetive sem riscos para ambas as partes.

Por fim, em havendo situações anômalas, a adequação do instrumento formal, ou seja, do contrato que será firmado entre as partes visando a celebração da escritura definitiva de compra e venda deverá ser minuciosamente bem elaborado, retratando a real situação, de forma a garantir o cumprimento das obrigações das partes, a efetividade da transação imobiliária, tudo sempre pautado no Princípio da Boa –Fé, para que efetivamente o sonho seja realizado.

 

Danielle Kahn Matoso, advogada, sócia do escritório Buccos, Fonseca & Kahn DanieleAdvogados Associados, cursou LLM – Litigation Novos Desafios do Contencioso na Fundação Getúlio Vargas (2010), cursou extensão universitária em Direito Imobiliário pela Pontificia Universidade Católica do Rio de Janeiro (2008) e graduou-se pela Faculdade de Direito da Universidade do Rio de Janeiro (UNI-RIO, 1997). Atuou em um grande escritório de advocacia, Tozzini Freire Advogados, por mais de 10 anos, possuindo larga experiência na área contenciosa e consultiva cível. e-mail: dkahn@bfkadvogados.com.br

 

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2 Responses

  1. Michelle diz:

    Muito interessante e importantes essas informações. Há quem reclame da burocracia, mas o trabalho de correr atrás dos registros e certidões no começo compensam não ter a dor de cabeça posteriormente.

    • Karina Jornalista diz:

      Oi Michelle…Concordo com você! Correr atrás e pesquisar é fundamental para evitar dor de cabeça após a compra do imóvel. E por experiência própria também afirmo: “todo cuidado é pouco ao realizar um sonho imobiliário”. Obrigada por acessar o site. bjoka

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